Przychodzi bank do emeryta

Odwrócona hipoteka w USA funkcjonuje już od ponad pół wieku. Dobrze ma się też w 10 krajach Unii Europejskiej, a furorę robi w Holandii. W Polsce powstał rządowy projekt ustawy, która regulowałaby jej wprowadzenie.

Mieszkania i działki, ale nie wszystkie

Zasady, na których opiera się odwrócona hipoteka, wydają się niezwykle proste. Właściciel nieruchomości zrzeka się do niej prawa po śmierci na rzecz banku. Ten ostatni w zamian za to jest zobowiązany do wypłacenia sumy – jednorazowej na początku umowy bądź miesięcznych świadczeń do końca życia kredytobiorcy w tym wypadku emeryta. – Projekt ustawy zakłada też trzecią opcję – transze wypłacane na przykład co roku – mówi Marcin Krasoń z Open Finance. Odwrócona hipoteka dotyczy emerytów, którzy ukończyli 60. rok życia, a którzy nie mają dzieci, którym zapisaliby posiadane mieszkanie. Nie muszą być to osoby samotne. – Ustawa mówi, że może to być małżeństwo. W tym przypadku, gdy jeden z małżonków umrze, umowa trwa nadal i drugi pobiera świadczenia. Nie ma więc obawy, że przy śmierci jednego z małżonków bank zabierze mieszkanie – wyjaśnia Krasoń. Rzecz zresztą nie odnosi się tylko do mieszkania. – Projekt dotyczy też na przykład działek budowlanych – dodaje ekspert Open Finance. Czy zasada ta może tak samo dotyczyć mieszkania zarówno w kamienicy w centrum Warszawy, jak i walącego się domu na peryferiach Otwocka? Oczywiście, nie. – Generalny problem polega na przekonaniu banku, by tę naszą nieruchomość chciał. Stan mieszkania i atrakcyjność jego lokalizacji to sprawa nadrzędna – przyznaje Krasoń. Zdarza się, że mieszkania w kamienicach zlokalizowanych w centrach miast są obłożone hipoteką, co wtedy? – Oczywiście niemożliwe jest, by dwa banki były na jednej hipotece. Może się jednak zdarzyć taka sytuacja, że w momencie podpisywania umowy o odwróconej hipotece, część pieniędzy z umowy idzie na spłatę starej hipoteki, pozostałe środki są wypłacane w postaci świadczeń – spekuluje Krasoń.

(Nie)uzasadnione lęki emerytów

Pytaniem, które niemalże od razu nasuwa się, jest: jaki zysk z tytułu umowy będzie miała każda ze stron: a więc zarówno emeryci, jak i banki? Doradcy Finansowi z Home Broker przy założeniach, że mieszkanie przedstawia wartość 300 tys. zł, a przeciętny emeryt żyje 18 lat, a emerytka 23 lata, oszacował, że dostaną oni odpowiednio 825 zł i 550 zł. – Emerytury są bardzo niskie, ja mam 800 zł. Takie pieniądze przydałby mi się nie na wycieczki, ale na zwykłe godne życie, na żywność czy leki – przekonuje 70-letnia Teresa Kowalkowska, właścicielka 47-metrowego mieszkania w jednej z atrakcyjnie położonych kamienic w Poznaniu. Przed przywiązywaniem się do liczb przestrzega jednak Krasoń. – Te wyliczenia są czysto teoretyczne, nie mamy gwarancji, że takie sumy będą wypłacane. Projekt ustawy mówi, póki co, jasno, że w wielu punktach banki przygotowujące ofertę będą miały dużą dowolność interpretacji. Dlatego takie konkretne sumy mogą emerytów wprowadzać w błąd – ostrzega.

Poza tym zostały one wyliczone na bazie przeciętnej długości życia w Polsce. A co, gdy dwa lata po podpisaniu umowy emeryt umrze – bank wykupi jego mieszkanie za bezcen? – Ta wartość niezwrócona przez bank na rzecz emeryta nie przepada – będzie majątkiem podlegającym normalnemu prawu spadkowemu – uspakaja Ireneusz Jabłoński, ekspert Centrum im. A. Smitha. W jaki sposób? – Prawni spadkobiercy zmarłej osoby mają pół roku na to, żeby mieszkanie wykupić, a więc spłacając pobrane przez zmarłą osobę świadczenia wraz z odsetkami – mówi Krasoń. Emeryci mają jednak inne lęki. – Boję się, że ktoś, by zarobić na moim mieszkaniu, może mnie podtruwać. Wiadomo, jacy są ludzie – nie kryje swych obaw Teresa Kowalkowska.

Bank stratny nie będzie

Krzywdy nie da zrobić sobie na pewno bank. Choćby wówczas, gdyby miał płacić świadczenia dłużej, niż to wynika ze średniej długości życia emerytów w Polsce. – Jeśli policzymy wartość, którą dostaniemy za mieszkanie i przemnożymy przez średni wiek, którego dożywają emeryci, to wyjdzie nam, że bank będzie płacił do 50 proc. wartości nieruchomości. Nawet gdy emeryt pożyje 10 lat dłużej niż wynosi średnia krajowa, to i tak bankowi się to opłaci, tyle że jego zysk będzie mniejszy – tłumaczy Marcin Krasoń. Projekt zabezpiecza też banki przed stratą zaznaczając, że emeryt podpisując umowę odwróconej hipoteki, zobowiązuje się do regularnego płacenia czynszu, ubezpieczania mieszkania oraz remontów, które sprawią, że wartość mieszkania z momentu zawarcia umowy nie pogorszy się.